Konieczność budowlana kontra prawo własności
Zasada „mój dom to moja twierdza” stanowi fundament prawa własności, jednak polski ustawodawca od dawna przewiduje sytuacje, w których konieczność wykonania określonych prac budowlanych uzasadnia jej ograniczenie. Od 27 lutego 2026 roku zaczną obowiązywać nowe, szczegółowe przepisy wykonawcze, które mają usprawnić i uporządkować procedurę legalnego wejścia na teren nieruchomości sąsiedniej.
Co regulują nowe przepisy?
Zmiany dotyczą przede wszystkim precyzyjnego określenia sytuacji, w których inwestor – po spełnieniu określonych warunków – może uzyskać dostęp do posesji sąsiada, nawet w przypadku jego sprzeciwu. Dotyczy to prac niezbędnych do realizacji inwestycji budowlanej, takich jak:
- Prowadzenie robót ziemnych przy granicy działki
- Montaż rusztowań lub innych tymczasowych konstrukcji
- Wykonywanie izolacji lub napraw ścian granicznych
- Przeprowadzanie niezbędnych remontów lub modernizacji
Kluczową nowością jest uszczegółowienie procedury administracyjnej. Inwestor będzie musiał wystąpić z odpowiednim wnioskiem do właściwego organu (najczęściej starosty), dołączając m.in. dokumentację projektową, opinię rzeczoznawcy oraz propozycję odszkodowania dla właściciela sąsiedniej nieruchomości.
Gwarancje dla właścicieli nieruchomości sąsiednich
Nowe regulacje kładą duży nacisk na ochronę praw właściciela nieruchomości, na teren której ma nastąpić wtargnięcie. Odszkodowanie nie będzie dotyczyło jedynie ewentualnych szkód materialnych, ale również naruszenia prawa do dysponowania nieruchomością. Jego wysokość ma być ustalana w sposób obiektywny, często z udziałem biegłego sądowego.
„Celem nowych przepisów jest znalezienie równowagi między interesem społecznym, jakim jest realizacja inwestycji, a konstytucyjnie chronionym prawem własności. Chodzi o to, by procedura była przejrzysta, a właściciel sąsiedniej działki otrzymał pełne i sprawiedliwe zadośćuczynienie” – komentuje prawnik specjalizujący się w prawie budowlanym.
Kiedy sąsiad może odmówić?
Przepisy nadal przewidują okoliczności, w których sprzeciw sąsiada będzie wiążący. Będzie tak w przypadku, gdy dostęp do jego nieruchomości nie jest niezbędny do realizacji inwestycji, a jedynie ją ułatwia lub obniża jej koszty. Ponadto, organ administracyjny odmówi wydania zgody, jeśli proponowane odszkodowanie jest rażąco niewspółmierne do zakresu ingerencji lub jeśli istnieje realne zagrożenie dla bezpieczeństwa osób lub mienia.
Przygotowania do nowych regulacji
Do wejścia w życie nowych przepisów pozostało jeszcze ponad rok. Eksperci radzą zarówno inwestorom, jak i właścicielom nieruchomości, aby już teraz zapoznali się z nowymi zasadami. Dla inwestorów kluczowe będzie gromadzenie kompleksowej dokumentacji, a dla sąsiadów – świadomość przysługujących im praw i środków ochrony. W przypadku sporów, które mogą wyniknąć na tle interpretacji nowych przepisów, niezbędna może okazać się pomoc profesjonalnego pełnomocnika prawnego.
Foto: www.pexels.com
