Kluczowa zmiana dla rynku pierwotnego
Prezydent Andrzej Duda podpisał nowelizację ustawy o ochronie praw nabywcy lokalu mieszkalnego lub domu jednorodzinnego oraz o Deweloperskim Funduszu Gwarancyjnym. Zmiana, która wejdzie w życie 13 lutego 2026 roku, wprowadza nową definicję powierzchni użytkowej lokalu, wyłączając z niej tzw. powietrze instalacyjne. Eksperci rynku nieruchomości ostrzegają, że może to prowadzić do niejednoznaczności i potencjalnych nadużyć.
Co to jest „powietrze instalacyjne”?
Chodzi o przestrzeń w mieszkaniu, przez którą przebiegają przewody instalacyjne, takie jak rury, kable czy kanały wentylacyjne. Dotychczasowe przepisy nie precyzowały jasno, czy ta przestrzeń powinna być wliczana do powierzchni użytkowej, za którą płaci nabywca. Nowelizacja, podpisana przez prezydenta Andrzeja Dudę, jednoznacznie wyłącza ją z obliczeń.
Teoretycznie zmiana ma na celu ujednolicenie zasad pomiaru i zwiększenie ochrony konsumentów. W praktyce może stworzyć pole do manipulacji, zwłaszcza że metody pomiaru pozostawiają pewną dowolność – komentuje dla nas mec. Anna Kowalska, prawniczka specjalizująca się w prawie deweloperskim.
Ryzyko dla kupujących
Głównym zagrożeniem, na które wskazują analitycy, jest potencjalny wzrost cen metra kwadratowego. Deweloper, tracąc z definicji część powierzchni (powietrze instalacyjne), może podnieść stawkę za pozostały metraż, aby zrekompensować „stratę”. Finalna cena mieszkania może więc pozostać na podobnym poziomie, a nawet wzrosnąć, przy formalnie mniejszej powierzchni użytkowej.
- Brak jasnych standardów pomiaru: Nowelizacja nie wprowadza jednolitej, szczegółowej metodyki pomiaru, co może prowadzić do różnic między inwestycjami.
- Możliwość podwyżek cen: Aby utrzymać marżę, deweloperzy mogą podnieść cenę za m².
- Trudności w porównywaniu ofert: Przed i po 13 lutego 2026 roku powierzchnia tego samego typu mieszkania w katalogach może być podawana według innych zasad.
Co robić przed zakupem?
Eksperci radzą osobom planującym zakup mieszkania od dewelopera szczególną ostrożność w okresie przejściowym. Warto dokładnie czytać umowy przedwstępne i projektowane, zwracając uwagę na zapisy dotyczące definicji powierzchni i metody jej pomiaru. Rekomendowane jest także zlecenie niezależnego rzeczoznawcy, który zweryfikuje powierzchnię na etapie odbioru mieszkania. Dla wielu osób rozsądniejszą decyzją może być odłożenie finalnego zakupu do momentu, gdy nowe przepisy się ugruntują, a rynek wypracuje standardy.
Nowelizacja wpisuje się w trudny okres dla polskiego rynku nieruchomości, charakteryzujący się wysokimi cenami, droższymi kredytami i malejącą podażą. Czy nowe prawo rzeczywiście ochroni nabywców, czy stanie się kolejnym elementem niepewności – okaże się już za niecałe dwa lata.
Foto: www.unsplash.com
